地产终局：拼爹时代

2023年终于过去，第三方机构的房地产数据也出炉，我认真看了看，做个分析和点评。

NO. 1｜壹

数据依然水分很大，但即便在水分大的情况下：

百强房企全年总销售额同比去年，依然下滑了16.5%（操盘金额）；千亿房企下降到16家；百强房企总销售额同比下降的房企数量近7成，31家房企销售额降幅超过30%，这31家中有27家是民营房企；半数百强房企没有拿地，央企成拿地主力。

房地产行业以前流行“钻石时代”、“黄金时代”、“白银时代”、“黑铁时代”，现在的房地产行业，已经彻彻底底进入“拼爹时代”。

两年半前，恒大刚暴雷时，我曾写过“从一些关乎国计民生的行业来看，如通信、航空、铁路、石油、钢铁、煤炭等，大多以央企和国企为主，房地产行业未来两年逐渐变成以国企和央企为主，也不足为奇”，现在回头看，确实实现了：

全口径销售额，保利、万科、中海前三甲，华润置地、招商蛇口、碧桂园、绿城、建发、龙湖、金地分列4-10名；百强中，国企和央企占比急剧攀升，民营房企占比大幅度下滑。

保利登顶，前五强清一色央企、国企和以万科为代表的混改房企（大股东深铁是深圳国资委背景），前十强民营房企只有碧桂园和龙湖，碧桂园已经暴雷，龙湖还在苦苦支撑。

22年下旬，预测保利23年登顶行业（文章：炸裂），也只是根据当时有的痕迹、迹象，去推测未来。

这几年，因为我的推演很少出错，慢慢的黑子也近乎绝迹，顿时乐趣少了大半，毕竟乐趣之一是喷黑粉，把情绪垃圾向黑粉倾泻，把好情绪留给读者，完美闭环。

其实看房地产未来发展趋势这东西也不难，只是因为利益原因，咱们看的角度不一样：你看的是钱程，我看的是前程。

房地产有房地产的难，但根源上，还是百姓难。所以还是要一如既往地“富民”，只有“富民”及依法治国，才能让市场的信心和预期在根本上得到有效扭转。

只有看到未来，才会有未来。

NO. 2｜贰

保利的崛起，和碧桂园的下坠，形成映衬。

保利做得很好吗？有没有，它总销售额同比也是下滑，但因为下滑得少，不出意外地当上老大；碧桂园的销售额，直接表演劈叉，蛋黄流了一地。

保利和中海、华润，都得益于有个“好爹”，有个好背景，很有优势：央企国企融资易、成本低，主要来自于银行等金融机构，基于政府隐含信用背书下的利益让渡。

反观碧桂园，在暴雷前的一系列骚操作（股权变现借公司改变债权优先级和股权捐赠给自家公益慈善基金），彻底让自己自绝于江湖。没了信用，此后再怎么大声喊话“碧桂园安全、有决心、砸锅卖铁”都是枉然的：

看完你一系列骚操作，开窍的人越来越多，当共识和预期形成，就很难再被更改：

有人让你顾全大局，一般他都不在这个局内；有人说要不惜一切代价，你就是那个代价；凡是禁止的，都是有好处的；凡是提倡的都是有坑的，都是希望你来填的。

市场也一样，吃过的亏或看别人吃过的亏多了，人是会有避险心理的：买新房项目的客户，越来越多从民营房企转向国企央企；买二手房的客户增多，很多是新房的潜在客户担心“烂尾”风险，转向二手房，重点30个城市的二手房交易量占比达到53%，首次超过新房。

万科这种万年的老油条就很鸡贼，市场风声稍有点不对劲，就拉来亲爹站台壮声威。虽然销售排名依然是老二，但人家很懂事：想立足，原地踏步是不行的，一定要懂得进退自如。

金地也在风声中渡过了2023年，但危机仍未解除，现在金地也开始甩卖资产，获取回款，以期度过寒冬：

以北京金地中心作为抵押、以物业管理公司金地智慧服务集团的股权作为质押，申请70亿元的银团贷款；以32.51亿元出售深圳核心住宅项目的股权转让给国资股东......原本金地在测算中，很难扛过今年2月，这么一通操作下来，成功给自己续命。

遇见良人先结婚，遇见贵人先择业。有个好爹？成家立业。

穷人学习知识和道理，富人学的是生存的技能和手段，权贵学的是权力和背景的运用；穷人讲道理，富人讲资源，权贵讲手腕。

NO. 3｜叁

恒大成功失去了它最大的负资产皮带哥，现在的恒大，像一艘四处漏水的巨轮，在海上飘荡，何时能靠岸，谁心里也没个数。

一个bug是bug，众多bug能work，恒大在各地方政府的主导下，努力完成“保交楼”，但项目数量太大，且在皮带哥一通乱搞的基础上，注定会有人成为代价。我希望这个代价能尽量降到最小，民生多艰啊~。

富力作为“华南五虎”，过去一年也在迷雾和黑暗中磕磕绊绊，公司联合创始人、行政总裁张力，在2022年底被指控在美国涉嫌行贿，23年8月回国，12月29日辞去公司职务。

他儿子张量受益于老爹和岳父的资源，做了实地地产，原来立志要做“地产界的苹果”，这两年这个“苹果”也“烂”（暴雷）在了地里，果然“上阵父子兵”。

华夏幸福作为较早被宣传完成债务重组的房企，走过了两年化债苦旅，最近貌似又起波澜：华夏幸福部分美元债持有人反映，在债务重组协议下（约定债券本金的1.8%），上个月底应收到的款项不足三分一（本金的约0.55%），疑似展期后再次违约。

未来，房企债务展期后再展期，我也不奇怪：没钱，市场原因，营收越来越少。

旭辉是登上优质房企白名单上后暴雷的房企之一，最近也公布了境外债务重组初步提案，这份提案提供的选项包含了本金削减和债转股。

目标是削减债务33-40亿美元，旭辉境外债远超70亿美元。以这份提案来看，如果不做改进，很难获得债权人通过。

过去的一年，地产终局剧变，慢慢地，我们学会了接受，接受分道扬镳、接受世事无常、接受孤独挫败、接受突如其来的无力感、接受自己的缺点。

然后发自内心的改变，天黑开盏灯、下雨带把伞，难过先难过，但也不作死，天亮以后，该复活的复活。

NO. 4｜肆

有很多读者问我怎样快速提升认知。我的回答：多经历，然后多读书。

不是多读书就能逆天改命，改变命运不只是靠读书，而是靠读书去改变思考方式，即给大脑升级系统。读书只是为了能够让我们变得更加明智，在处理问题的时候能够多想一层，可以把它当成习惯，而不是把它当成一夜暴富的方法。

致富靠的是“对社会的认知程度和执行能力”，而不是勤劳和节俭；财富是占有了社会必要的资源，并以此为筹码与社会做交易，从而获得稳定的收入，而不是工资。

对于我个人来说，人生是一部自由度极高的游戏，看似拥有无限可能，但是其实它的主线清晰，支线纵然再繁多，也不过是加深对这个世界的理解而已。

游戏的主线非常简洁：生、老、病、死，一切，都在按照这个顺序无限循环。我能做的，就是给这个过程增加点形容词，点缀点色彩。

拿到的牌不好？别丧气，生活也无非是见招拆招，这个游戏里没有失败，只有经验值。想想身上37.2万亿个细胞耗尽最后的力气，竭尽全力地在保护我，我还有什么好跟自己过不去的？

世上最过不去，是自己跟自己过不去。

全文完，如果喜欢，就点个“赞”或者“在看”吧。